Evini satan da vergi ödüyor: ‘Değer artışı kazancı’ nasıl hesaplanıyor?

Gayrimenkul alım satım süreçlerinde en merak edilen hususlardan biri de, gayrimenkulü elden çıkarma müddetinde vergilendirilme durumu. Gelir Vergisi Kanunu’na nazaran konutunu satmak isteyen yurttaşlar, gayrimenkullerini aldıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarırsa, bu kıymet artışı yararı olarak bedellendiriliyor ve vergiye tabi tutuluyor. Şayet elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir müddette gerçekleşmişse, elde edilen çıkar bedel artışı karı olarak kabul edilmiyor ve vergilendirilmiyor. Pekala meskenini satan yurttaşların vergi ödemesinin sebebi olan “değer artışı kazancı” nedir, bu vergilendirilme neye nazaran yapılıyor, Gelir Vergisi Kanunu bu bahiste ne diyor? Gayrimenkul alım satım sürecinde iktisap bedeli nasıl belirleniyor? Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran ve Avukat Asiye Demirel Cumhuriyet’in sorularını yanıtladı.

KONUTLAR 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILIRSA VERGİYE TABİ TUTULUYOR

Cumhuriyet’e konuşan Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. unsuru uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren “tam 5 yıl içinde” elden çıkarılması durumunda bedel artış karı vergisine mevzu olduğunu belirtti. Yuvakuran, “Evinizi alış tarihi üzerinden tam 5 yıl geçmeden satmanız ve satış yılı için açıklanan istisna fiyatı üzerinden bir çıkar elde etmeniz durumunda Gelir Yönetimine vergi hesaplaması için beyanname vermeniz gerekir” diye ekledi.

Konutun alış kıymetinin enflasyona nazaran düzeltildiğini söyleyen Yuvakuran, “Enflasyona nazaran düzeltilen mesken alış pahası ile mesken satış bedeli arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen gerçek çıkar bulunur. Bulunan bu çıkardan her yıl açıklanan istisna meblağı, alım sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve vergiye tabi meblağ bulunur. Bulunan vergiye tabi meblağa vergi dilimleri uygulanarak ödenecek vergi fiyatı hesaplaması yapılır” dedi.

Yuvakuran, gayrimenkul satışında vergilendirilme durumunu şu biçimde özetledi:

BEDEL ARTIŞI YARARI VERGİ HESAPLAMASI

01.01.2015 yılında 200 bin TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400 bin TL’ye satılıyor. Satış ve alış yapılan ayların bir evvelki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.

01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84

01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94

Alış ve satış aylarından bir evvelki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona nazaran düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL kıymetine getirilir. 200.000 TL * (422,94/235,84) = 358.666 TL.

Daha sonra alış fiyatının bugünkü bedeli satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği gerçek kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi paha artış yararı olarak geçiyor. 358.666 TL – 400.000 TL = 41.334 TL.

Satış 2019 yılı için yapıldığı için 14.800 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 41.334 TL – 14.800 TL = 26.534 TL istisna sonrası matrah bulunur.

İstisna sonrası matrahtan ise “satış sırasına ödenen” tapu harcı (400.000 TL* %2= 8.000 TL) düşülerek 26.344 TL – 8.000 TL = 18.534 TL vergiye tabi fiyat bulunur. Ayrıyeten bu evrede konut kredisi kullanıldı ise yalnızca konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı üzere bir sarfiyat olarak düşülebilir. Ayrıyeten ödemiş olduğunuz faiz fiyatlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir yahut kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

İKTİSAP BEDELİ NEDİR, NASIL BELİRLENİR?

Gayrimenkulde iktisap teriminin bir kişinin gayrimenkulü resmi olarak edinmesi olduğunu aktaran Yuvakuran, “4721 sayılı Uygar Kanun’un 705. unsuruna nazaran gayrimenkulde iktisap yani mülkiyetin kazanılması tescil ile olur. Tescil ise tapu zaman süreci ile gerçekleştirilir. Tapu tescilinin gerçekleştirildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilir. Fakat miras, cebri icra ya da kamulaştırma üzere durumlarda tapu evresi gerçekleştirilmeden evvel iktisap yani mülkiyet hakkı kazanılır. Kelam konusu durumlarda mülkiyet hakkı edinildiği gün iktisap tarihi olarak kabul edilse de gayrimenkul sahibinin mülk üzerinde satma ya da kiralama üzere tasarruflarda bulunabilmesi için öncelikle tapu tescilini yaptırması gerekir” dedi.

İKTİSAP BİÇİMİ NE OLURSA OLSUN VERGİ MÜKELLEFİYETİ DOĞUYOR

İktisap bedeli ve tarihinin, kıymet artış çıkarı vergisi ölçüsünün belirlenmesinde kullanıldığını söyleyen Yuvakuran, 193 numaralı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. hususuna nazaran iktisap edilen bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ile elde edilen yararların, bedel artış vergisine tabi tutulduğu belirtti. Yuvakuran, “İlgili kanun hususuna nazaran iktisap halinin ne olduğuna bakılmaksızın vergi mükellefiyeti doğar. Gayrimenkulün yalnızca satın alınması değil; takas, trampa, kamulaştırma ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması yoluyla edinilmesi de kafidir. Bu biçimde iktisap edilen ve elden çıkarılan gayrimenkuller de kıymet artış çıkarı vergisine tabi tutulur” sözlerini kullandı.

“Gayrimenkulün değişen iktisap bedelinin tespiti için satılacağı günkü TEFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) oranındaki artış baz alınır” diyen Yuvakuran, “Eğer TEFE’de yüzde 10’dan az bir artış olmuşsa endeksleme ve tekrar hesaplama yapılmaz. TEFE hesaplanırken gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın oranı hesaba katılmaz. TEFE’deki artışa nazaran hesaplanan yeni iktisap bedeli üzerinden ise gayrimenkul bedel artış çıkarı vergisi belirlenir” kelamlarını kullandı.

GELİR VERGİSİ KANUNU, KIYMET ARTIŞI ÇIKARLARINI DA KAPSIYOR

İşin hukuksal boyutunu pahalandıran Avukat Asiye Demirel ise, gayrimenkul alım satım süreçleri esnasında yurttaşların bir kısım harç ve vergilere tabi tutulduğunu söyleyerek, “Gayrimenkul evre süreçleri esnasında yurttaşların ödemekle yükümlü tutulduğu harç ve vergilerin yanı sıra Gelir Vergisi Kanunu uyarınca son vakitlerde sıklıkla gündeme gelen bedel artış karı da vergiye natürel tutuluyor ve yurttaşlara bir yükümlülük yüklüyor. Çünkü bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu uyarınca şahıslar, gelirleri nedeniyle vergiye doğal olmakla birlikte, maddede gelir ‘kişinin, bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri kar ve iratların safi tutarı’ olarak tanımlanıyor. Bahis bakımından ehemmiyet arz eden konu ise öbür kar ve iratlar. Çünkü Gelir Vergisi Kanunu, öbür çıkar ve iratlar bağlığı altında bedel artış yararlarını da söz ediyor” dedi.

BEDEL ARTIŞI YARARI, TRAMPA EDİLME DURUMUNDA DA ORTAYA ÇIKIYOR

Kıymet artış karının, yasal desteğini Gelir Vergisi Kanunu husus 80 ve devamı düzenlemelerinden aldığını söyleyen Demirel, “Değer artış çıkarı, bir mal ve hakkın elden çıkarılmasından doğan yararı söz ediyor. Elden çıkarma ise en kolay tabirle bir bedel karşılığı taşınmazın devredilmesi, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve hatta ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak tanımlanabilir. Burada yurttaşların dikkat etmesi gereken konu, kıymet artış çıkarının yalnızca bedelli evrelerde kelam konusu olması değil, tıpkı vakitte bedel karşılığında trampa edilmesinde (değiştirilmesi) de gündeme gelebilecek olması” dedi.

Bir gayrimenkulün alım tarihinden itibaren muhakkak bir müddet içerisinde elden çıkartılması halinde gayrimenkul kıymet artış çıkarı vergilendirilmesinin gündeme geldiğini belirten Demirel, “Bu mühlet 01.01.2007 ve sonrası için 5 yıl iken, 01.01.2007 öncesinde iktisap edilen gayrimenkuller için 4 yıldır. Bu tarih itibariyle bir bedel karşılığında iktisap edilen(kazanılan) gayrimenkulün kazanım (örneğin gayrimenkulü satın alma) tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkartılmasından doğan çıkar bir paha artış çıkarıdır ve vergilendirmeye doğal olacağını söyleyebiliriz” sözlerini kullandı.

“GAYRİMENKULÜN MUHAKKAK BİR BEDEL KARŞILIĞI İKTİSAP EDİLİP EDİLMEDİĞİNE DİKKAT EDİN”

Meskenini satmak isteyen yurttaşların, gayrimenkulün bir bedel karşılığında iktisap edilip edilmediğine dikkat etmeleri gerektiğine değinen Demirel, “Örneğin miras yoluyla ya da bağış yoluyla elde edilen bir gayrimenkulün satımı nedeniyle paha artış karı ve hasebiyle vergilendirme de kelam konusu olmayacaktır. Buradaki mantığı en kolay haliyle şu halde açıklayabiliriz: Son vakitlerde gayrimenkul alımlarının bir yatırım aracına dönüşmesiyle birlikte, şahıslar ek gelir/kazanç elde etmektedirler. Bu nedenle de 5 yıl içerisinde elden çıkartılan gayrimenkul nedeniyle elde edilen ve makul bir meblağın üzerindeki kıymet artış yararları gelir olarak değerlendirilmekte ve vergiye alışılmış tutulmaktadır. 313 No’lu Gelir Vergisi Genel Bildirimi uyarınca paha artış karlarına ait istisna fiyatı 19 bin liradır (Bu fiyat 2020 yılı için 18 bin lira idi). Yani yapılacak hesaplamalar sonucunda ortaya çıkan kıymet artış karı 19 bin liranın altında ise vergilendirilmeyecek, istisna tutulacaktır” sözlerini kullandı. Demirel, yurttaşları rastgele bir cezai yaptırım ile karşı karşıya kalmamaları ismine Gelir Yönetimi Başkanlığının bu hususlardaki bilgilendirmelerine dikkat etmeye ve gerekirse bu konuda profesyonel takviye almaya çağırdı.

Cumhuriyet